Mercato abitazioni febbraio 2026: domanda su, offerta giù secondo Banca d’Italia
Mercato abitazioni febbraio 2026: domanda su, offerta giù secondo Banca d’Italia
Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia pubblicato dalla Banca d’Italia il 26 febbraio 2026 è una delle fonti più utili del trimestre per leggere il mercato residenziale con uno sguardo professionale. I risultati riferiti al quarto trimestre 2025 indicano infatti una combinazione molto chiara: domanda in recupero, offerta in ulteriore riduzione, tempi di vendita brevi e canoni di locazione ancora in crescita, pur con ritmo meno intenso rispetto ai mesi precedenti. Per chi si occupa di valutazioni immobiliari, intermediazione, credito o gestione patrimoniale, è un quadro che merita attenzione.
Uno dei primi elementi che emerge dal sondaggio riguarda il rafforzamento delle valutazioni sui prezzi di vendita delle abitazioni in gran parte del territorio nazionale. La Banca d’Italia segnala che i margini di sconto sui prezzi richiesti restano estremamente contenuti e che i tempi di vendita si mantengono molto brevi nel confronto storico. Questo aspetto è particolarmente rilevante perché dice qualcosa di più della semplice tenuta del mercato: indica che, almeno per una parte importante dello stock disponibile, il processo di assorbimento continua a essere rapido e che il prodotto corretto trova ancora domanda.
Il secondo passaggio, altrettanto importante, riguarda il rapporto fra domanda e offerta. Secondo il sondaggio, la domanda mostra segnali di recupero, soprattutto nelle aree metropolitane, mentre l’offerta continua a ridursi e i nuovi incarichi a vendere risultano in ulteriore flessione. Per il professionista della valutazione questo significa che il lavoro sui comparabili diventa più sensibile. Quando il numero di immobili disponibili si riduce, anche differenze apparentemente limitate tra un bene e l’altro possono produrre scarti di valore più marcati. In altre parole, la scarsità di offerta rende più preziosi i comparabili, ma anche più complesso il loro corretto utilizzo.
A ciò si aggiunge il capitolo locazioni, che nel documento della Banca d’Italia è particolarmente interessante. I canoni continuano a crescere, anche se a un ritmo inferiore rispetto al trimestre precedente. Inoltre, secondo la percezione degli agenti immobiliari coinvolti nel sondaggio, la rilevanza delle locazioni brevi resta elevata in molte città e continua a incidere in modo significativo sulla crescita dei canoni di affitto. L’effetto sui prezzi di vendita, invece, viene giudicato più contenuto. Questa distinzione è molto utile, perché aiuta a evitare un errore interpretativo frequente: la pressione sui canoni non si trasferisce in automatico con la stessa intensità anche sui valori di compravendita.
Per il mercato immobiliare professionale, questo significa che i grandi centri urbani e le aree a maggiore attrattività vanno letti su due piani distinti ma collegati. Da un lato c’è il mercato della locazione, dove la scarsità di offerta e la concorrenza tra utilizzo residenziale tradizionale e utilizzo turistico o temporaneo può comprimere ulteriormente la disponibilità di immobili. Dall’altro c’è il mercato della compravendita, dove il valore continua a dipendere dalla platea di acquirenti solvibili, dalla bancabilità del bene e dalla coerenza tra prezzo richiesto e comparabili effettivamente chiusi.
Per chi redige perizie o rapporti di valutazione, la fase descritta dal sondaggio richiede una maggiore precisione nell’analisi del micro-mercato. Non basta trovare immobili genericamente simili. Diventa necessario selezionare con attenzione comparabili per data, posizione, stato manutentivo, classe energetica, piano, esposizione, pertinenze e reale liquidità. In un mercato con tempi di vendita brevi e stock limitato, il rischio di utilizzare riferimenti non perfettamente allineati cresce e può alterare il risultato finale della stima.
Anche sul fronte della gestione patrimoniale e dell’attività bancaria il quadro richiede attenzione. La riduzione dell’offerta e la crescita dei canoni possono rendere più attrattivi alcuni segmenti del residenziale a reddito, ma allo stesso tempo aumentano il rischio di letture troppo meccaniche del mercato. Un canone in salita non basta, da solo, a giustificare qualsiasi valore patrimoniale. Serve sempre verificare la sostenibilità del reddito, la stabilità della domanda, la qualità del bene e la sua posizione dentro il mercato competitivo di riferimento.
In questa prospettiva, strumenti fondati su dati immobiliari strutturati diventano particolarmente utili. Quando il mercato è teso e l’offerta è ridotta, disporre di comparabili storicizzati, letture territoriali coerenti e processi di controllo qualità nella produzione delle valutazioni aiuta a distinguere meglio tra squilibri temporanei e condizioni di mercato più strutturali. È proprio in queste fasi che la qualità del dato e del metodo fa la differenza.
Il sondaggio della Banca d’Italia è utile anche perché ridimensiona le letture semplicistiche del mercato. Non dice soltanto che “gli affitti salgono” o che “i prezzi tengono”. Descrive piuttosto un equilibrio specifico: domanda in recupero, offerta limitata, margini di sconto contenuti, tempi di vendita brevi e canoni ancora in crescita. È un assetto favorevole agli immobili giusti, ma non uniforme su tutto il territorio nazionale e non automaticamente positivo per ogni segmento.
