Banca d’Italia 2025: green premium e brown discount ridisegnano il valore degli immobili italiani

Banca d’Italia certifica la frattura energetica nel mercato immobiliare: green premium, brown discount e rischio climatico sono ormai metriche finanziarie strutturali

Il mattone non è più un bene rifugio uniforme

Per decenni il mercato immobiliare italiano ha goduto di una reputazione di solidità quasi assoluta: il “mattone”, si diceva, non tradisce. La Relazione Annuale 2025 della Banca d’Italia, pubblicata a fine maggio 2026, mette in discussione questa certezza con dati precisi e inequivocabili.
Il valore non è più garantito in modo uniforme, ma è sempre più legato a fattori climatici, all’efficienza energetica e a un epocale trasferimento demografico in atto.
Per i professionisti del settore immobiliare, questa non è una notizia di colore: è un cambio di paradigma valutativo che impone un aggiornamento immediato dei modelli di analisi e delle perizie.

Gli immobili in classe energetica A/B hanno guadagnato in media circa +2%, mentre quelli in classe F/G si sono deprezzati di circa -4%, con i mutui green premiati da spread più contenuti.
Il differenziale complessivo tra il segmento più efficiente e quello più obsoleto ha dunque raggiunto circa sei punti percentuali, una forbice che nei prossimi anni è destinata ad allargarsi ulteriormente sotto la spinta congiunta della normativa europea e della crescente consapevolezza degli acquirenti.

Green premium e brown discount: due facce della stessa medaglia

Il concetto di green premium — il sovrapprezzo riconosciuto dal mercato agli immobili ad alta efficienza energetica — non è nuovo. Banca d’Italia lo studia sistematicamente da anni. Già nelle precedenti analisi dell’Istituto, il prezzo di vendita richiesto per una casa nelle classi da A1 ad A4 risultava superiore del 25% in media rispetto al prezzo di un’abitazione in classe G, a parità di altre caratteristiche.
La Relazione 2025 aggiorna e consolida questo quadro con dati più recenti, confermando che la dinamica è strutturale, non congiunturale.

Sul versante opposto si materializza il brown discount: la penalizzazione crescente degli asset energeticamente obsoleti.
Con l’Italia penalizzata da prezzi dell’elettricità all’ingrosso nettamente superiori a quelli di Spagna e Francia, un’abitazione in classe energetica elevata non è più solo una scelta ecologica, ma un presidio essenziale per proteggere il reddito disponibile della famiglia dai futuri shock energetici.
Questo significa che l’acquirente razionale prezza già oggi i costi operativi futuri, non soltanto il valore intrinseco dell’immobile.

I risultati dell’analisi “hanno implicazioni rilevanti sia in termini di stabilità finanziaria, in considerazione del fatto che il patrimonio immobiliare è il principale collaterale nelle operazioni di finanziamento, sia per la definizione degli incentivi per l’efficientamento energetico degli edifici.”
In altre parole, la classe APE non è più un’etichetta tecnica da allegare al rogito: è una variabile che entra direttamente nel calcolo del rischio di credito, nel loan-to-value e nella valutazione delle garanzie ipotecarie.

Il rischio idrogeologico: un quinto della ricchezza abitativa esposto

Se la performance energetica rappresenta la variabile “calda” del momento, il rischio climatico fisico introduce una seconda dimensione di vulnerabilità, meno visibile ma altrettanto rilevante sul piano patrimoniale.
La stessa Relazione segnala che oltre il 19% della popolazione vive in aree ad alta criticità idrogeologica e che il solo rischio alluvione espone circa un quinto della ricchezza abitativa nazionale a potenziali svalutazioni.

Questo dato non è isolato.
Secondo l’ultimo Rapporto ISPRA sul Dissesto Idrogeologico, il 94,5% dei comuni italiani (pari a 7.463 su 7.902) è esposto a uno o più rischi naturali: frane, alluvioni, valanghe o erosione costiera.
È uno scenario che trasforma la localizzazione geografica dell’immobile da variabile di contesto a variabile di rischio finanziario primario, al pari della liquidità del mercato locale o del tasso di vacancy.

Gli studi della Banca d’Italia dimostrano un aumento del rischio di credito e della probabilità di insolvenza all’aumentare dell’esposizione al rischio idrogeologico.
Il nesso causale tra posizione geografica, rischio fisico e capacità di rimborso del mutuatario è ormai certificato. Per chi opera nelle valutazioni, ciò implica che ogni perizia su immobili in zone a pericolosità P3-P4 (frane) o in pianure alluvionali dovrà integrare questa variabile in modo esplicito e documentato.

Le implicazioni operative per i professionisti del settore

Revisione dei modelli di valutazione

L’efficienza energetica e il rischio climatico sono ormai parametri finanziari, non etichette; la classe APE e la mappa del rischio entrano nel sottoscritto al pari di prezzo e rendimento.
Per i valutatori immobiliari, gli agenti, i consulenti e i tecnici, questo comporta un’integrazione concreta e non più opzionale di due nuovi layer informativi in ogni analisi di mercato: il certificato di prestazione energetica (APE) e la mappatura del rischio idrogeologico (PAI delle Autorità di Bacino).

Il ruolo del credito come amplificatore

Essendo gli immobili la principale garanzia su prestiti e mutui, rendere più efficiente il patrimonio immobiliare migliora anche la stabilità del sistema bancario.
Le banche, sotto la pressione della vigilanza prudenziale, stanno già incorporando questi parametri nei propri modelli interni di rating del collaterale.
Nel 2025 è proseguito il dialogo con banche significative, banche meno significative e intermediari non bancari sui rischi climatici e ambientali; le misure assunte per integrare questi rischi negli stress test e nei processi interni di valutazione patrimoniale sono state giudicate positivamente.
Il risultato pratico è che un immobile in classe F/G in zona alluvionale potrebbe presto ottenere condizioni di finanziamento significativamente più onerose rispetto a un immobile equivalente in classe A/B in zona a basso rischio.

La polarizzazione del mercato è già in atto

Il mercato immobiliare residenziale italiano si avvia verso una marcata polarizzazione: il premio andrà agli immobili efficienti, localizzati in aree a basso rischio climatico e nei centri capaci di attrarre le nuove professioni ad alto valore aggiunto.
La conseguenza per gli operatori è immediata: la due diligence energetica e climatica non è più un’attività supplementare, ma una componente essenziale del processo di advisory, soprattutto nelle compravendite di portafoglio e nelle operazioni di investimento istituzionale.

Prospettive: la normativa europea come acceleratore

Il quadro regolatorio europeo non farà che accelerare queste dinamiche.
La direttiva UE/2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD) prevede un obiettivo di riduzione delle emissioni delle abitazioni di circa un quinto rispetto ai valori del 2020, da raggiungere entro il 2035 principalmente attraverso la ristrutturazione degli immobili a bassa efficienza energetica.
Con oltre la metà del patrimonio abitativo italiano ancora nelle classi F e G, la pressione normativa sui proprietari di immobili inefficienti — e di conseguenza sui valori — è destinata a crescere in modo significativo nel prossimo decennio.

La Banca d’Italia non si limita a fotografare lo stato attuale: indica anche una via d’uscita.
In Italia gli incentivi per l’efficienza energetica del patrimonio abitativo dovrebbero coprire solo una parte dei costi complessivi di adeguamento, considerando che i prezzi delle case incorporerebbero una quota dei benefici dell’investimento.
Il mercato, in sostanza, premia già chi investe nell’efficientamento: la riqualificazione energetica va letta non come un costo, ma come un investimento con ritorno certificato in termini di valorizzazione dell’asset.

In sintesi: la Relazione Annuale 2025 di Banca d’Italia sancisce ufficialmente che il ciclo immobiliare italiano è entrato in una nuova fase, nella quale la qualità dell’asset — misurata in termini energetici e di localizzazione rispetto al rischio fisico — determina traiettorie di valore divergenti e sempre meno comprimibili. Per i professionisti del settore, ignorare questa transizione significa operare con modelli valutativi già obsoleti.

FONTI:

• Banca d’Italia, Relazione Annuale sul 2025, pubblicata il 31 maggio 2026 — bancaditalia.it
• Banca d’Italia, Rapporto annuale sugli investimenti sostenibili e sui rischi climatici 2026, maggio 2026 — bancaditalia.it
• Banca d’Italia, Loberto M., Mistretta A., Spuri M., The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy
• ISPRA, Rapporto sul Dissesto Idrogeologico in Italia, edizione 2025 (Rapporti 415/2025)
• Direttiva UE 2024/1275 — Energy Performance of Buildings Directive (EPBD)
• ENEA, Statistiche sulle classi energetiche del patrimonio abitativo italiano

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