Non residenziale 2025: aumentano compravendite e leasing, ma il mercato resta selettivo
Il valore stimato degli scambi supera i 20 miliardi di euro e conferma una fase di rafforzamento del mercato. Tuttavia, il dato aggregato non deve indurre a letture semplificate. Il comparto non residenziale comprende infatti segmenti profondamente diversi tra loro per caratteristiche, domanda, liquidità e prospettive di sviluppo.
Il comparto immobiliare non residenziale chiude il 2025 con segnali positivi sia sul fronte delle compravendite sia su quello del leasing immobiliare. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea, le compravendite di immobili a destinazione commerciale, direzionale e produttiva hanno superato quota 77 mila, registrando una crescita complessiva del 4,9% rispetto al 2024.
Negozi, uffici e produttivo: dinamiche differenti
Il segmento più dinamico è quello dei negozi e laboratori, che supera le 46 mila unità compravendute e registra una crescita del 7% rispetto all’anno precedente.
Anche il comparto degli uffici mostra segnali di recupero, con 14.119 compravendite e una crescita del 3,2%. La domanda continua però a concentrarsi prevalentemente nelle aree economicamente più dinamiche del Paese, dove la presenza di servizi, infrastrutture e attività professionali sostiene l’assorbimento degli spazi direzionali.
Più contenuta la crescita degli immobili produttivi, che registrano circa 16.900 compravendite e un incremento dell’1%. In questo segmento assumono particolare rilevanza la localizzazione logistica, la qualità degli impianti, la flessibilità degli spazi e la possibilità di adattare l’immobile alle esigenze produttive future.
Per chi opera nelle valutazioni immobiliari, queste differenze rappresentano un elemento essenziale. Un negozio, un ufficio e un capannone rispondono a logiche di mercato differenti e richiedono analisi specifiche in termini di domanda, redditività, tempi di assorbimento e rischio.
Cresce il leasing immobiliare
Il Rapporto evidenzia anche il ruolo sempre più significativo del leasing immobiliare nel finanziamento degli investimenti delle imprese.
Nel 2025 sono stati stipulati 2.513 nuovi contratti per un valore complessivo superiore a 3,2 miliardi di euro, con una crescita del 5,9% rispetto all’anno precedente. Secondo Assilea, il leasing rappresenta circa il 15,8% del valore complessivo delle compravendite non residenziali considerate nel rapporto.
Si tratta di un dato particolarmente rilevante per banche, intermediari finanziari e società di leasing, poiché collega direttamente il valore dell’immobile alla capacità dell’impresa di generare reddito e sostenere il piano finanziario dell’operazione.
In questo contesto la valutazione assume un ruolo centrale: l’immobile non rappresenta soltanto una garanzia reale, ma costituisce un elemento strategico dell’attività economica che lo utilizza.
Più transazioni non significa automaticamente valori più alti
La crescita delle compravendite non implica necessariamente una rivalutazione generalizzata del patrimonio immobiliare non residenziale.
Il mercato appare infatti sempre più selettivo. Localizzazione, qualità edilizia, efficienza energetica, accessibilità, flessibilità d’uso e stato manutentivo incidono in misura crescente sulla formazione del valore.
Due immobili appartenenti alla stessa categoria catastale possono presentare livelli di liquidità e rischio molto differenti. Un ufficio moderno, energeticamente efficiente e ben collegato può mantenere una domanda stabile nel tempo, mentre immobili obsoleti o scarsamente adattabili alle nuove esigenze organizzative possono incontrare maggiori difficoltà di collocamento sul mercato.
Il valore dei comparabili nelle valutazioni
La crescita delle transazioni produce un effetto importante anche sul piano estimativo: aumenta la disponibilità di evidenze di mercato utilizzabili come comparabili.
Tuttavia, una maggiore quantità di dati non coincide automaticamente con una migliore qualità informativa. Perizie e valutazioni professionali richiedono infatti transazioni realmente confrontabili per localizzazione, destinazione d’uso, consistenza, stato manutentivo, caratteristiche tecniche e profilo reddituale.
Nei segmenti non residenziali la disponibilità di comparabili perfettamente omogenei è spesso più limitata rispetto al residenziale. Per questo motivo diventa fondamentale documentare accuratamente la selezione delle evidenze utilizzate, le rettifiche applicate e le assunzioni alla base della stima.
L’utilizzo di banche dati strutturate e di sistemi di raccolta organizzata delle transazioni può contribuire a migliorare la trasparenza e la verificabilità del processo valutativo, distinguendo correttamente tra quotazioni indicative, prezzi richiesti e prezzi effettivamente realizzati.
ESG ed efficienza energetica: fattori sempre più determinanti
Tra gli elementi destinati a incidere maggiormente sul mercato nei prossimi anni emerge la performance energetica degli immobili.
Gli asset conformi agli standard di sostenibilità e dotati di migliori prestazioni energetiche tendono a conservare maggiore attrattività sia per gli investitori sia per gli utilizzatori finali. Al contrario, gli immobili caratterizzati da elevati consumi energetici o da significative esigenze di adeguamento potrebbero subire una progressiva riduzione della domanda e un incremento dei costi di riqualificazione.
Per i valutatori, l’analisi delle caratteristiche ESG non rappresenta più un elemento accessorio, ma una componente sempre più rilevante nella determinazione del valore e della liquidabilità dell’immobile.
Conclusioni
Il Rapporto OMI-Assilea conferma che il mercato immobiliare non residenziale è tornato a crescere, sostenuto dall’aumento delle compravendite e dal rafforzamento del leasing immobiliare.
La ripresa, tuttavia, non è uniforme e mette in evidenza una crescente selettività degli investitori e degli utilizzatori. Per il professionista della valutazione il messaggio è chiaro: i dati aggregati sono utili per comprendere il ciclo di mercato, ma non possono sostituire l’analisi puntuale del singolo immobile.
Comparabili verificati, conoscenza del mercato locale, qualità dell’asset ed efficienza energetica restano gli elementi fondamentali per costruire valutazioni affidabili, documentate e coerenti con le reali condizioni del mercato.
