Rapporto Immobiliare 2026: compravendite in crescita, ma l’accessibilità resta da monitorare
Il mercato residenziale italiano ha archiviato il 2025 con un segnale di ripresa piuttosto netto. A certificarlo è il Rapporto Immobiliare 2026 – Il settore residenziale, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI, che fotografa un anno segnato da un aumento delle compravendite, da una crescita del fatturato e da un rafforzamento del credito ipotecario.
Secondo il rapporto, le abitazioni compravendute in Italia nel 2025 sono state 766.757, in aumento del 6,4% rispetto all’anno precedente. Anche il fatturato complessivo stimato del comparto residenziale è salito, arrivando a circa 124 miliardi di euro, con una crescita dell’8,8%. Il dato conferma un mercato più dinamico, sostenuto da una domanda che ha ritrovato spazio grazie a condizioni finanziarie meno rigide rispetto alla fase più acuta del rialzo dei tassi.
La lettura, però, non si esaurisce nella crescita dei volumi. Il punto più interessante del rapporto è che il recupero delle compravendite si accompagna a un quadro che resta selettivo. Il mercato si muove, ma non in modo uniforme, e continua a dipendere in misura rilevante dalla sostenibilità economica dell’acquisto.
Il ruolo del credito, sotto questo profilo, torna centrale. Nel 2025 il 45,9% degli acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche è stato assistito da mutuo ipotecario. Il capitale complessivamente erogato ha raggiunto 47,2 miliardi di euro, in aumento del 25% su base annua. È un dato che conferma il ritorno del finanziamento bancario come leva importante per il mercato residenziale, dopo una fase in cui il costo del denaro aveva inevitabilmente ridotto la capacità di accesso all’acquisto.
È proprio su questo crinale che si colloca uno degli indicatori più utili contenuti nel rapporto: l’indice di affordability, cioè la misura della sostenibilità dell’acquisto di una casa da parte di una famiglia media italiana. Nel 2025 l’indice si è attestato al 12,6%, in lieve flessione rispetto al 12,7% del 2024, ma ancora sopra la media storica del periodo 2004-2025, pari al 9,8%.
Il dato va letto con attenzione. Non segnala un deterioramento improvviso della capacità di acquisto, ma mostra che l’equilibrio resta delicato. Il calo dei tassi sui mutui ha offerto un sostegno concreto alla domanda, ma questo effetto positivo è stato in parte compensato dall’aumento del prezzo relativo delle abitazioni. In altre parole, la ripresa c’è, ma continua a poggiare su un rapporto tra valori, redditi e costo del credito che merita di essere monitorato da vicino.
Questo aspetto è particolarmente importante per chi osserva il mercato non solo dal lato commerciale, ma anche da quello valutativo e finanziario. Una crescita delle compravendite non coincide automaticamente con una crescita omogenea della solidità del mercato. La capacità di assorbimento della domanda resta infatti un fattore decisivo, soprattutto nei contesti in cui l’aumento dei valori rischia di correre più velocemente della tenuta reddituale delle famiglie.
Il rapporto offre indicazioni utili anche sul fronte delle locazioni. Nel 2025 i nuovi contratti registrati hanno superato il milione di unità, con una crescita dell’1,5% rispetto al 2024. Il canone annuo complessivo ha sfiorato i 7 miliardi di euro, in aumento del 5,4%. All’interno di questo quadro si segnala però una dinamica interessante: i contratti a canone di mercato di durata pari o superiore a tre anni risultano in calo del 2,4%, mentre i contratti a canone concordato crescono di circa il 6%.
Anche questo passaggio contribuisce a restituire l’immagine di un mercato che non va letto solo nei suoi aggregati generali. La struttura dei contratti, la loro durata e il peso crescente dei regimi calmierati rappresentano elementi che incidono sulle aspettative di rendimento, sulla formazione dei canoni e, più in generale, sull’interpretazione dei valori immobiliari nelle aree a maggiore pressione abitativa.
Il Rapporto Immobiliare 2026 consegna quindi agli operatori una fotografia più utile di quanto non dica il semplice dato sulla ripresa. Il messaggio di fondo è che il mercato residenziale italiano nel 2025 è tornato a crescere, ma questa crescita resta legata a condizioni che richiedono ancora attenzione: l’evoluzione del credito, la tenuta dell’accessibilità e la capacità del mercato di sostenere valori coerenti con la domanda effettiva.
Per questo la pubblicazione assume un rilievo che va oltre il dato statistico. In una fase in cui il mercato appare più tonico, la differenza la fa ancora la qualità della lettura. Comprendere quanto della crescita sia strutturale, quanto dipenda dalle condizioni finanziarie e quanto sia realmente sostenibile nel tempo resta il passaggio essenziale per interpretare correttamente i numeri del residenziale italiano.
