{"id":3760,"date":"2026-06-23T16:05:06","date_gmt":"2026-06-23T14:05:06","guid":{"rendered":"https:\/\/notizie.comparabilitalia.it\/?p=3760"},"modified":"2026-07-14T15:21:16","modified_gmt":"2026-07-14T13:21:16","slug":"banca-ditalia-2025-green-premium-e-brown-discount-ridisegnano-il-valore-degli-immobili-italiani","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notizie.comparabilitalia.it\/index.php\/2026\/06\/23\/banca-ditalia-2025-green-premium-e-brown-discount-ridisegnano-il-valore-degli-immobili-italiani\/","title":{"rendered":"Banca d’Italia 2025: green premium e brown discount ridisegnano il valore degli immobili italiani"},"content":{"rendered":"\n

Banca d’Italia certifica la frattura energetica nel mercato immobiliare: green premium, brown discount e rischio climatico sono ormai metriche finanziarie strutturali<\/p>\n\n\n\n

Il mattone non \u00e8 pi\u00f9 un bene rifugio uniforme<\/h3>\n\n\n\n

Per decenni il mercato immobiliare italiano ha goduto di una reputazione di solidit\u00e0 quasi assoluta: il “mattone”, si diceva, non tradisce. La Relazione Annuale 2025 della Banca d’Italia, pubblicata a fine maggio 2026, mette in discussione questa certezza con dati precisi e inequivocabili.
Il valore non \u00e8 pi\u00f9 garantito in modo uniforme, ma \u00e8 sempre pi\u00f9 legato a fattori climatici, all’efficienza energetica e a un epocale trasferimento demografico in atto.
Per i professionisti del settore immobiliare, questa non \u00e8 una notizia di colore: \u00e8 un cambio di paradigma valutativo che impone un aggiornamento immediato dei modelli di analisi e delle perizie.<\/p>\n\n\n\n

Gli immobili in classe energetica A\/B hanno guadagnato in media circa +2%, mentre quelli in classe F\/G si sono deprezzati di circa -4%, con i mutui green premiati da spread pi\u00f9 contenuti.
Il differenziale complessivo tra il segmento pi\u00f9 efficiente e quello pi\u00f9 obsoleto ha dunque raggiunto circa sei punti percentuali, una forbice che nei prossimi anni \u00e8 destinata ad allargarsi ulteriormente sotto la spinta congiunta della normativa europea e della crescente consapevolezza degli acquirenti.<\/p>\n\n\n\n

Green premium e brown discount: due facce della stessa medaglia<\/h2>\n\n\n\n

Il concetto di green premium<\/em> \u2014 il sovrapprezzo riconosciuto dal mercato agli immobili ad alta efficienza energetica \u2014 non \u00e8 nuovo. Banca d’Italia lo studia sistematicamente da anni. Gi\u00e0 nelle precedenti analisi dell’Istituto, il prezzo di vendita richiesto per una casa nelle classi da A1 ad A4 risultava superiore del 25% in media rispetto al prezzo di un’abitazione in classe G, a parit\u00e0 di altre caratteristiche.
La Relazione 2025 aggiorna e consolida questo quadro con dati pi\u00f9 recenti, confermando che la dinamica \u00e8 strutturale, non congiunturale.<\/p>\n\n\n\n

Sul versante opposto si materializza il brown discount<\/em>: la penalizzazione crescente degli asset energeticamente obsoleti.
Con l’Italia penalizzata da prezzi dell’elettricit\u00e0 all’ingrosso nettamente superiori a quelli di Spagna e Francia, un’abitazione in classe energetica elevata non \u00e8 pi\u00f9 solo una scelta ecologica, ma un presidio essenziale per proteggere il reddito disponibile della famiglia dai futuri shock energetici.
Questo significa che l’acquirente razionale prezza gi\u00e0 oggi i costi operativi futuri, non soltanto il valore intrinseco dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n

I risultati dell’analisi “hanno implicazioni rilevanti sia in termini di stabilit\u00e0 finanziaria, in considerazione del fatto che il patrimonio immobiliare \u00e8 il principale collaterale nelle operazioni di finanziamento, sia per la definizione degli incentivi per l’efficientamento energetico degli edifici.”
In altre parole, la classe APE non \u00e8 pi\u00f9 un’etichetta tecnica da allegare al rogito: \u00e8 una variabile che entra direttamente nel calcolo del rischio di credito, nel loan-to-value e nella valutazione delle garanzie ipotecarie.<\/p>\n\n\n\n

Il rischio idrogeologico: un quinto della ricchezza abitativa esposto<\/h2>\n\n\n\n

Se la performance energetica rappresenta la variabile “calda” del momento, il rischio climatico fisico introduce una seconda dimensione di vulnerabilit\u00e0, meno visibile ma altrettanto rilevante sul piano patrimoniale.
La stessa Relazione segnala che oltre il 19% della popolazione vive in aree ad alta criticit\u00e0 idrogeologica e che il solo rischio alluvione espone circa un quinto della ricchezza abitativa nazionale a potenziali svalutazioni.<\/p>\n\n\n\n

Questo dato non \u00e8 isolato.
Secondo l’ultimo Rapporto ISPRA sul Dissesto Idrogeologico, il 94,5% dei comuni italiani (pari a 7.463 su 7.902) \u00e8 esposto a uno o pi\u00f9 rischi naturali: frane, alluvioni, valanghe o erosione costiera.
\u00c8 uno scenario che trasforma la localizzazione geografica dell’immobile da variabile di contesto a variabile di rischio finanziario primario, al pari della liquidit\u00e0 del mercato locale o del tasso di vacancy.<\/p>\n\n\n\n

Gli studi della Banca d’Italia dimostrano un aumento del rischio di credito e della probabilit\u00e0 di insolvenza all’aumentare dell’esposizione al rischio idrogeologico.
Il nesso causale tra posizione geografica, rischio fisico e capacit\u00e0 di rimborso del mutuatario \u00e8 ormai certificato. Per chi opera nelle valutazioni, ci\u00f2 implica che ogni perizia su immobili in zone a pericolosit\u00e0 P3-P4 (frane) o in pianure alluvionali dovr\u00e0 integrare questa variabile in modo esplicito e documentato.<\/p>\n\n\n\n

Le implicazioni operative per i professionisti del settore<\/h2>\n\n\n\n

Revisione dei modelli di valutazione<\/h3>\n\n\n\n

L’efficienza energetica e il rischio climatico sono ormai parametri finanziari, non etichette; la classe APE e la mappa del rischio entrano nel sottoscritto al pari di prezzo e rendimento.
Per i valutatori immobiliari, gli agenti, i consulenti e i tecnici, questo comporta un’integrazione concreta e non pi\u00f9 opzionale di due nuovi layer informativi in ogni analisi di mercato: il certificato di prestazione energetica (APE) e la mappatura del rischio idrogeologico (PAI delle Autorit\u00e0 di Bacino).<\/p>\n\n\n\n

Il ruolo del credito come amplificatore<\/h3>\n\n\n\n

Essendo gli immobili la principale garanzia su prestiti e mutui, rendere pi\u00f9 efficiente il patrimonio immobiliare migliora anche la stabilit\u00e0 del sistema bancario.
Le banche, sotto la pressione della vigilanza prudenziale, stanno gi\u00e0 incorporando questi parametri nei propri modelli interni di rating del collaterale.
Nel 2025 \u00e8 proseguito il dialogo con banche significative, banche meno significative e intermediari non bancari sui rischi climatici e ambientali; le misure assunte per integrare questi rischi negli stress test e nei processi interni di valutazione patrimoniale sono state giudicate positivamente.
Il risultato pratico \u00e8 che un immobile in classe F\/G in zona alluvionale potrebbe presto ottenere condizioni di finanziamento significativamente pi\u00f9 onerose rispetto a un immobile equivalente in classe A\/B in zona a basso rischio.<\/p>\n\n\n\n

La polarizzazione del mercato \u00e8 gi\u00e0 in atto<\/h3>\n\n\n\n

Il mercato immobiliare residenziale italiano si avvia verso una marcata polarizzazione: il premio andr\u00e0 agli immobili efficienti, localizzati in aree a basso rischio climatico e nei centri capaci di attrarre le nuove professioni ad alto valore aggiunto.
La conseguenza per gli operatori \u00e8 immediata: la due diligence energetica e climatica non \u00e8 pi\u00f9 un’attivit\u00e0 supplementare, ma una componente essenziale del processo di advisory, soprattutto nelle compravendite di portafoglio e nelle operazioni di investimento istituzionale.<\/p>\n\n\n\n

Prospettive: la normativa europea come acceleratore<\/h2>\n\n\n\n

Il quadro regolatorio europeo non far\u00e0 che accelerare queste dinamiche.
La direttiva UE\/2024\/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD) prevede un obiettivo di riduzione delle emissioni delle abitazioni di circa un quinto rispetto ai valori del 2020, da raggiungere entro il 2035 principalmente attraverso la ristrutturazione degli immobili a bassa efficienza energetica.
Con oltre la met\u00e0 del patrimonio abitativo italiano ancora nelle classi F e G, la pressione normativa sui proprietari di immobili inefficienti \u2014 e di conseguenza sui valori \u2014 \u00e8 destinata a crescere in modo significativo nel prossimo decennio.<\/p>\n\n\n\n

La Banca d’Italia non si limita a fotografare lo stato attuale: indica anche una via d’uscita.
In Italia gli incentivi per l’efficienza energetica del patrimonio abitativo dovrebbero coprire solo una parte dei costi complessivi di adeguamento, considerando che i prezzi delle case incorporerebbero una quota dei benefici dell’investimento.
Il mercato, in sostanza, premia gi\u00e0 chi investe nell’efficientamento: la riqualificazione energetica va letta non come un costo, ma come un investimento con ritorno certificato in termini di valorizzazione dell’asset.<\/p>\n\n\n\n

In sintesi:<\/strong> la Relazione Annuale 2025 di Banca d’Italia sancisce ufficialmente che il ciclo immobiliare italiano \u00e8 entrato in una nuova fase, nella quale la qualit\u00e0 dell’asset \u2014 misurata in termini energetici e di localizzazione rispetto al rischio fisico \u2014 determina traiettorie di valore divergenti e sempre meno comprimibili. Per i professionisti del settore, ignorare questa transizione significa operare con modelli valutativi gi\u00e0 obsoleti.<\/p>\n\n\n\n

FONTI:<\/strong><\/p>\n\n\n\n