Il valore stimato degli scambi supera i 20 miliardi di euro e conferma una fase di rafforzamento del mercato. Tuttavia, il dato aggregato non deve indurre a letture semplificate. Il comparto non residenziale comprende infatti segmenti profondamente diversi tra loro per caratteristiche, domanda, liquidit\u00e0 e prospettive di sviluppo.<\/p>\n\n\n\n
Il comparto immobiliare non residenziale chiude il 2025 con segnali positivi sia sul fronte delle compravendite sia su quello del leasing immobiliare. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea, le compravendite di immobili a destinazione commerciale, direzionale e produttiva hanno superato quota 77 mila, registrando una crescita complessiva del 4,9% rispetto al 2024.<\/p>\n\n\n\n
Il segmento pi\u00f9 dinamico \u00e8 quello dei negozi e laboratori, che supera le 46 mila unit\u00e0 compravendute e registra una crescita del 7% rispetto all’anno precedente.<\/p>\n\n\n\n
Anche il comparto degli uffici mostra segnali di recupero, con 14.119 compravendite e una crescita del 3,2%. La domanda continua per\u00f2 a concentrarsi prevalentemente nelle aree economicamente pi\u00f9 dinamiche del Paese, dove la presenza di servizi, infrastrutture e attivit\u00e0 professionali sostiene l’assorbimento degli spazi direzionali.<\/p>\n\n\n\n
Pi\u00f9 contenuta la crescita degli immobili produttivi, che registrano circa 16.900 compravendite e un incremento dell’1%. In questo segmento assumono particolare rilevanza la localizzazione logistica, la qualit\u00e0 degli impianti, la flessibilit\u00e0 degli spazi e la possibilit\u00e0 di adattare l’immobile alle esigenze produttive future.<\/p>\n\n\n\n
Per chi opera nelle valutazioni immobiliari, queste differenze rappresentano un elemento essenziale. Un negozio, un ufficio e un capannone rispondono a logiche di mercato differenti e richiedono analisi specifiche in termini di domanda, redditivit\u00e0, tempi di assorbimento e rischio.<\/p>\n\n\n\n
Il Rapporto evidenzia anche il ruolo sempre pi\u00f9 significativo del leasing immobiliare nel finanziamento degli investimenti delle imprese.<\/p>\n\n\n\n
Nel 2025 sono stati stipulati 2.513 nuovi contratti per un valore complessivo superiore a 3,2 miliardi di euro, con una crescita del 5,9% rispetto all’anno precedente. Secondo Assilea, il leasing rappresenta circa il 15,8% del valore complessivo delle compravendite non residenziali considerate nel rapporto.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta di un dato particolarmente rilevante per banche, intermediari finanziari e societ\u00e0 di leasing, poich\u00e9 collega direttamente il valore dell’immobile alla capacit\u00e0 dell’impresa di generare reddito e sostenere il piano finanziario dell’operazione.<\/p>\n\n\n\n
In questo contesto la valutazione assume un ruolo centrale: l’immobile non rappresenta soltanto una garanzia reale, ma costituisce un elemento strategico dell’attivit\u00e0 economica che lo utilizza.<\/p>\n\n\n\n
La crescita delle compravendite non implica necessariamente una rivalutazione generalizzata del patrimonio immobiliare non residenziale.<\/p>\n\n\n\n
Il mercato appare infatti sempre pi\u00f9 selettivo. Localizzazione, qualit\u00e0 edilizia, efficienza energetica, accessibilit\u00e0, flessibilit\u00e0 d’uso e stato manutentivo incidono in misura crescente sulla formazione del valore.<\/p>\n\n\n\n
Due immobili appartenenti alla stessa categoria catastale possono presentare livelli di liquidit\u00e0 e rischio molto differenti. Un ufficio moderno, energeticamente efficiente e ben collegato pu\u00f2 mantenere una domanda stabile nel tempo, mentre immobili obsoleti o scarsamente adattabili alle nuove esigenze organizzative possono incontrare maggiori difficolt\u00e0 di collocamento sul mercato.<\/p>\n\n\n\n
La crescita delle transazioni produce un effetto importante anche sul piano estimativo: aumenta la disponibilit\u00e0 di evidenze di mercato utilizzabili come comparabili.<\/p>\n\n\n\n
Tuttavia, una maggiore quantit\u00e0 di dati non coincide automaticamente con una migliore qualit\u00e0 informativa. Perizie e valutazioni professionali richiedono infatti transazioni realmente confrontabili per localizzazione, destinazione d’uso, consistenza, stato manutentivo, caratteristiche tecniche e profilo reddituale.<\/p>\n\n\n\n
Nei segmenti non residenziali la disponibilit\u00e0 di comparabili perfettamente omogenei \u00e8 spesso pi\u00f9 limitata rispetto al residenziale. Per questo motivo diventa fondamentale documentare accuratamente la selezione delle evidenze utilizzate, le rettifiche applicate e le assunzioni alla base della stima.<\/p>\n\n\n\n
L’utilizzo di banche dati strutturate e di sistemi di raccolta organizzata delle transazioni pu\u00f2 contribuire a migliorare la trasparenza e la verificabilit\u00e0 del processo valutativo, distinguendo correttamente tra quotazioni indicative, prezzi richiesti e prezzi effettivamente realizzati.<\/p>\n\n\n\n
Tra gli elementi destinati a incidere maggiormente sul mercato nei prossimi anni emerge la performance energetica degli immobili.<\/p>\n\n\n\n
Gli asset conformi agli standard di sostenibilit\u00e0 e dotati di migliori prestazioni energetiche tendono a conservare maggiore attrattivit\u00e0 sia per gli investitori sia per gli utilizzatori finali. Al contrario, gli immobili caratterizzati da elevati consumi energetici o da significative esigenze di adeguamento potrebbero subire una progressiva riduzione della domanda e un incremento dei costi di riqualificazione.<\/p>\n\n\n\n
Per i valutatori, l’analisi delle caratteristiche ESG non rappresenta pi\u00f9 un elemento accessorio, ma una componente sempre pi\u00f9 rilevante nella determinazione del valore e della liquidabilit\u00e0 dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n
Il Rapporto OMI-Assilea conferma che il mercato immobiliare non residenziale \u00e8 tornato a crescere, sostenuto dall’aumento delle compravendite e dal rafforzamento del leasing immobiliare.<\/p>\n\n\n\n
La ripresa, tuttavia, non \u00e8 uniforme e mette in evidenza una crescente selettivit\u00e0 degli investitori e degli utilizzatori. Per il professionista della valutazione il messaggio \u00e8 chiaro: i dati aggregati sono utili per comprendere il ciclo di mercato, ma non possono sostituire l’analisi puntuale del singolo immobile.<\/p>\n\n\n\n
Comparabili verificati, conoscenza del mercato locale, qualit\u00e0 dell’asset ed efficienza energetica restano gli elementi fondamentali per costruire valutazioni affidabili, documentate e coerenti con le reali condizioni del mercato.<\/p>\n\n\n\n
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